一片规划中的宏伟蓝图，在拆迁谈判、资金压力和审批流程的多重困境中不得不按下暂停键。宝安区超过50万平方米的旧改项目延期一年，折射出深圳城市更新的复杂现实。
2025年8月15日，宝安区城市更新和土地整备局发布公告，宣布钟屋黄田旧村城市更新单元计划延期一年，有效期延至2026年8月17日。这个拟拆除面积达54.44万平方米的“巨无霸”项目，相当于76个标准足球场大小，自2023年立项就备受关注。如今，它不得不放缓脚步。
钟屋黄田旧村项目的体量令人惊叹，拟拆除范围用地面积约54.44万平方米，相当于整个华强北商圈的面积。项目更新方向为居住、商业等功能。拆除重建范围内还将落实不少于21.6万平方米的公共利益用地，包括教育、社会福利、文体设施、绿地和道路等配套，堪称区域重要民生工程。申报主体为深圳市鸿广源投资有限公司，由深圳本土知名房企鸿荣源集团和广兴源投资共同控股，分别持股60%和40%。
同日发布的第二批延期公告中，新安街道的五区市场城市更新单元也宣布计划延期一年。该项目位于宝安区新安街道，拟拆除范围用地面积约2.9万平方米，更新方向为商业功能。拆除范围内将落实不少于6501平方米公共利益用地。该项目由深圳市宝安区新安街道办事处与深圳海雅（集团）有限公司共同申报，政企合作模式凸显其区域商业升级的重要性。
旧改项目推进中最常见的难题是拆迁谈判。深圳早期要求“双百”条件（100%业主和100%面积同意），导致许多项目因少数业主拒签而停滞。罗湖区木头龙旧改项目就是典型例子。这个2010年被列入深圳首批旧改计划的项目，因1340户业主中有4户未签约，无法满足“双百”条件，推进受阻长达十年。2019年数据显示，木头龙项目签约率已达99.7%，但剩余4户业主拒绝签约，有的甚至提出七八十平方米的房屋要补偿四五千万元的天价要求。
一些旧改项目因开发商资金链断裂或流动性危机而停工。益田御龙天地项目因益田集团出现流动性危机一度停工，后引入纾困平台安居建业集团才得以继续。2025年2月，横岗街道松柏社区老街城市更新项目也因意向开发单位存在资金问题而停滞。横岗街道不得不出面成立处置工作专班，试图推动项目纾困。京基集团作为布吉木棉湾旧改项目的操盘企业，也在2025年4月公开解释因整体经济环境不佳、地产行业低迷、房价下行等因素影响，导致公司资金周转困难，无法及时支付过渡费。
深圳市城市更新政策多次调整，部分项目因政策变化导致审批流程延长。旧住宅区未达20年原则上不纳入拆除范围，且需满足公共利益用地比例等条件，增加了项目推进的难度。部分项目因未能满足新政策要求（如公共利益用地比例、建筑年限等）而被调出更新计划。龙岗区的情况尤为明显。2024年数据显示，该区有12个旧改项目申请延期，因为在有效期内这些项目都没能完成专规过审。合一城市更新集团董事总经理罗宇解释，除了过审有难度外，开发商态度也更谨慎，部分项目希望等到“商改住”政策，部分项目也会衡量规划内容带来的收益情况。“算不过账的话，他们可能会选择一直研究。”
有些旧改项目还面临意想不到的障碍。南湾沙塘布中南片区旧改项目拖延14年，直到2025年才迎来重大调整。项目推进的最大障碍在2024年底浮出水面。龙岗区城市更新和土地整备局首次公开承认：沙塘布项目涉及二级水源保护区，暂时无法开工建设。水源保护区降准成为项目推进的前置条件，这一政策限制让已经签约的居民陷入漫长等待。
旧改项目延期或停滞最直接的影响是居民生活品质的下降。在木头龙小区，大多数业主是下岗职工，年龄普遍在60-70岁。项目启动后，已签约的业主相继搬离，刚开始在周边租房住，但逐年上涨的房租迫使他们不断搬家。近十年来，这些业主居无定所，不仅正常生活深受影响，还承受着巨大的精神压力。据统计，截至2019年，已有49位签约业主在等待回迁的过程中相继离世。一位业主钟爷爷在2019年时已经80岁，他坦言：“在等待的过程中，我因为前列腺癌动了几次大手术，从鬼门关上走了几回。坚持到现在就想看到房子能够建起来，子孙后代能够住进新房子。”
尽管面临诸多挑战，深圳仍有一些旧改项目取得了成功。华富村东西区旧住宅区改造项目创新采取“政府主导+国企实施+安置房建设+人才房建设”模式，被称为“深圳棚改第一村”。中建深装负责该项目6栋回迁住宅楼的幕墙工程。项目团队在施工方案策划阶段大胆采用装配式设计、施工模式，工期节省了50%以上。华润城项目（即“华润大冲旧改项目”）是广东省内最大的城中村整体改造项目，占地68.5万平方米，涉及近1000户原村民、300多户非村民的动迁、约7万居住人口的搬迁及1500多栋房屋的拆除。龙岗区愉园新村老旧小区改造项目则提供了另一种思路。2025年9月，这个改造项目完工，昔日“脏乱差”的90年代老小区，蝶变为“美净优”的幸福家园。龙岗区以“规划牵引、民意驱动、资金撬动”的方式，使5.8万平方米的愉园新村实现“逆生长”。通过2场议事会、78次入户协商、4轮方案PK，居民同意率从35%飙升至99.25%，破解了老旧小区改造的难题。
在深圳多个旧改项目的工地上，时间仿佛变得缓慢。拆迁谈判桌上，开发商与业主的拉锯战仍在继续；开发商办公室里，资金压力的阴影挥之不去；政府部门里，审批流程还在一步步推进。这些延期项目涉及的数千户居民，继续在临时安置房中等待着回家的日子。他们中的许多人已经等了多年，头发从黑等到白，有些人甚至没能等到项目重启的那一天。
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