“任何资产都不会永远下跌，房地产也一样。”中国经济学家任泽平在其最新研究中直言不讳地指出。
2021年以来，楼市跌了四五年，全国销售额比高点时跌去了一半，一二线城市房价跌了20%-30%，部分三四线甚至腰斩。
但当下，市场正在静悄悄地发生变化。任泽平团队明确提出了未来房价上涨的三大核心信号——政策从“放松”全面转向“鼓励”、经济拐点出现、供求关系逆转。
这些信号并非空穴来风，而是已经在一些核心城市悄然显现。
01 市场暗流：房价已开始企稳回升
最新数据显示，美国房价中位数在截至11月16日的四周内上涨了2.3%，这是七个月来的最大涨幅。与此同时，中国国内房地产市场也出现了企稳迹象。
然而，市场分化依然明显。在50个最大都市区中，有18个出现了销售价格同比下降，这是两年多来的最高数字。
房价下跌幅度最大的地区包括沃斯堡（-3.9%）、达拉斯（-3.3%）和杰克逊维尔（-3.3%），而阳光地带的其他市场，如迈阿密（-2.5%）和西雅图（-2.2%）也位列前五。
与之形成鲜明对比的是，锈带和中西部市场的价格涨幅最大。辛辛那提领先（10.5%），其次是匹兹堡（9.5%）、底特律（8.4%）、密尔沃基（8.3%）和克利夫兰（8%）。
这种分化恰恰印证了任泽平提出的“楼市的二八现象”：未来只有20%的核心城市房价会再创新高，剩下80%的城市将会长期阴跌。
02 第一大信号：政策全面转向“鼓励”
“房地产市场很大程度上是政策市，受政策影响非常大。”任泽平分析道。从2024年国家首次提出“促进房地产市场止跌回稳”开始，政策基调已发生根本性转变。
未来政策的“组合拳”将包括三个方面：
限购全面松绑已成为大势所趋。目前全国仅剩北京、上海、深圳、海南还实施限购，任泽平预计未来一线城市外环限购将全面放开，3年左右全域放开。
房贷利率正持续大幅下降。今年三季度，新发放商贷利率已跌至3%的历史低位。
降低税费，恢复市场信心。各地不断减免购房相关税费，如免征契税、“换房退税”、多孩家庭购房契税补贴等。
回顾2015年那波楼市回暖，正是“3.30新政”率先降息降准、放开限购，才开启了行情。历史经验表明，政策松绑往往是房价上涨的先行指标。
03 第二大信号：经济拐点显现
经济复苏是楼市回暖的基石。任泽平指出，制造业PMI新订单指数是判断经济拐点的关键领先指标。
“企业新订单是居民就业和收入的先行指标。”任泽平分析道，2015年8月，新订单指标触底回升后，北京、上海等一线城市房价启动上涨。2020年8月新订单指标突破52%后，楼市迎来小阳春。
此外，央行每季度调查公布的城镇储户收入信心指数、就业预期指数也值得关注。在2016年那轮楼市行情中，这两个指数曾连续6个月上涨。
经济复苏直接带动就业和收入增长，为楼市提供实实在在的支撑。
当前，任泽平对2025年的展望中预计，美联储降息将为中国打开货币政策宽松的窗口，这将进一步促进经济复苏。
04 第三大信号：供求关系逆转
房价本质上是供求关系的结果。在人口持续流入的热点城市，土地供应却在减少，这种供求格局的改善将成为房价上涨的直接推动力。
任泽平一直强调：“房地产长期看人口”，要跟着人口流动去买房。
2020-2024年，杭州年均增加17万人、成都年均增加13万人、深圳年均增加11万人，这些核心城市持续吸纳年轻人口，带来源源不断的购房需求。
与此同时，土地供应却在收缩。2024年全国住宅用地成交面积同比大降18%，但优质地块依然备受青睐。
今年北京上半年土拍9宗地块溢价成交。10月份，上海第八轮土拍中，徐汇滨江等土地也溢价成交。这些现象表明市场对核心城市、核心区域的长期看好。
05 抓住窗口期：未来属于核心资产
面对正在酝酿的市场变化，购房者应如何应对？
首先要认清趋势，把握结构性机会。任泽平团队在其“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架基础上，进一步指出未来楼市将呈现“二八现象”。
这意味着只有少数核心城市的房产具备投资价值。
其次要关注先行指标，把握入场时机。除了上述三大信号外，一些具体指标也值得关注：当一线城市核心区限购松动、房贷利率持续下降、税费降低、政府开始收购存量房去库存时，就是新一轮房价启动前的“预热信号”。
最重要的是，要选择核心城市、核心地段的好产品。“买房，最重要的是选核心城市、核心地段的好产品，才能帮你保值增值，穿越周期。”任泽平强调。
数据显示，纽约的豪华 tier 房价年增幅高达14.8%，Warren的 starter tier 增长5.9%，而匹兹堡的中端市场也增长了6.0%。这些数字背后，是资金对稀缺资产的追逐。
楼市永远在变，但核心资产的价值永恒。把握三大信号，在市场的迷雾中看清方向，才能在下一轮周期中占得先机。
本文来自于百家号作者：，仅代表原作者个人观点。本站旨在传播优质文章，无商业用途。如不想在本站展示可联系删除
