2025年9月，上海二手房出现“相悖”信号：
一方面，挂牌端“以价换量”趋势进一步强化，当月91%的小区挂牌价环比回落，较8月提升5个百分点，房东降价意愿持续释放；
另一方面，成交端却同步显现止跌企稳信号，全月二手房交易量突破1.8万套，环比高位上行3%，且45%的小区成交价格实现环比上涨，较上月增加4个百分点。
这种“多数小区降挂牌价”与“整体市场止跌”的看似矛盾的表现，并非偶然。其背后是上海“8.25”新政效应逐步传导。
2025年8月25日，上海对房地产市场政策进行优化调整，涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等方面。通过“核心区严控、郊区松绑”的差异化策略，释放郊区购房需求，进一步优化区域供需结构。
9月上海房价能走出止跌趋势，核心在于刚需类小区房价的上涨。带动二手房市场交易活跃度显著提升。
从上海高频交易小区（连续两月成交量≥5套）挂牌价变动情况来看，2025年二季度以来，上海下调挂牌价格的小区占比逐月上升，从3月的49%小区下调挂牌价格，攀升至9月的91%，创历史新高。
从挂牌价格指数走势来看，近一年上海各小区挂牌价格平均下跌了13.6%，2025年下半年以来价格下调速度尤为显著。2024年9月上海挂牌价格指数为近一年最高点达90.3，随后整体下行，在2025年4月出现短暂回升，达86.5，随后下行幅度明显加快，至9月挂牌价格指数为78。
这一方面是因为前期价格较为坚挺的板块和项目，在2025年下半年打开了价格调整空间；另一方面也是受一手房优质产品入市影响，出于优化资产配置和提升居住环境等诉求，更多二手房东选择以价换量，加快促成房源成交。
从上海高频交易小区涨跌价情况来看，近一年来，2025年8月是上海高频交易小区成交价格上涨比例最少的一个月，仅41%小区上涨。进入9月，这一局面有所改善房价上涨的高频交易小区占比升至45%，从绝对数量看，9月房价上涨的高频交易小区达233个，较8月环比增加21%。
对比成交及挂牌价可以发现，9月上海二手房议价空间从8月的19%进一步收窄至15%，创近一年新低，挂牌价中的“水分”被快速挤出。
这说明，目前议价空间越来越小，供求双方对于价格的判断正在进一步趋于一致。
2025年9月上海房价能走出止跌趋势，核心在于刚需类小区房价的上涨。
8月25日上海发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，核心内容共五点：一是，符合条件的家庭，外环外不再限制购房套数；二是，单身人士买房将迎来重大利好，成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策；三是，公积金贷款额度大幅提高，多子女家庭最高可贷216万元，且允许公积金“又提又贷”；四是，商贷不再区分首套二套，统一利率水平；五是，完善个人住房房产税政策，非户籍首套免房产税，二套人均60平方米以下免税。
从“825”新政内容来看，首先激活了刚需群体的购房需求，其次降低了购房成本，这使得二手房市场交易活跃度显著提升。
CRIC数据显示，2025年9月总价200万以内房源成交套数占比为46.56%，环比上升2.79pcts，同比上升7.51pcts；成交面积段中70平以内小面积段仍是成交主力，9月成交套数占比在40%以上。
从成交区域来看，上海成交占比持增的多为城市近远郊片区，如上海金山区和奉贤区在9月成交套数占比排全市前2位，其中奉贤区成交占比达5.05%，环比上升0.62pcts，同比上升0.37pcts；金山区成交占比达4.2%，环比上升0.66pcts，同比上升1.18pcts。
CRIC数据显示，9月全上海有47%的刚需小区房价实现环比上涨，较上月增加6个百分点。相比之下，改善类小区房价上涨占比为42%，虽较上月提升4个百分点，但仍低于刚需类小区。
从租赁回报率来看，9月成交套数10套以上且房价上涨的二手房小区共58个，其中租赁回报率（每平方米年租金/每平方米房价）在2-3%之间的有27个，大于3%的有15个。
一般而言，租赁回报率达到2%是止跌的最重要指标，9月成交套数10套以上且房价上涨的二手房小区中有82%小区“止跌”。
分区域来看，租赁回报率2%以上小区同样大多在城市近远郊片区，如宝山、金山、松江等。这也进一步印证了刚需是推动房价止跌的核心力量。
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